Le marché immobilier d’Oran, deuxième ville d’Algérie, traverse une phase d’accélération que peu d’observateurs avaient anticipée à cette ampleur. En 2026, les prix au mètre carré atteignent des niveaux record, portés par une demande soutenue et une offre qui peine à suivre le rythme. Pour quiconque cherche à acheter, vendre ou investir dans ce marché, les plateformes spécialisées comme oran vill centralisent des annonces couvrant l’ensemble des quartiers, des appartements en centre-ville aux villas de la périphérie. Comprendre les dynamiques de prix, identifier les zones en tension et anticiper les évolutions à court terme sont des réflexes indispensables avant tout engagement financier. Cet aperçu du marché oranais en 2026 vous donne les repères concrets pour prendre des décisions éclairées.
État du marché immobilier à Oran en 2026
Le prix moyen au mètre carré à Oran s’établit autour de 150 000 dinars algériens en 2026, soit une progression de l’ordre de 10 % par rapport à l’année précédente. Cette hausse n’est pas uniforme : elle touche plus fortement les biens neufs livrés en VEFA (vente en l’état futur d’achèvement) et les appartements rénovés dans les quartiers centraux, tandis que les logements anciens sans travaux progressent plus modestement.
Le Ministère de l’Habitat, de l’Urbanisme et de la Ville a lancé plusieurs programmes de construction destinés à absorber le déficit structurel en logements, mais les délais de livraison restent un point sensible. Les promoteurs privés, dont EURL El-Moustaqbel, multiplient les résidences fermées en périphérie pour répondre à une clientèle qui recherche sécurité et standing. Le décalage entre l’offre institutionnelle et la demande réelle alimente la tension sur les prix dans les segments intermédiaires.
Du côté du financement, la Banque Nationale d’Algérie et les autres établissements locaux proposent des prêts immobiliers à un taux moyen de l’ordre de 4 %, un niveau qui reste accessible comparé aux standards régionaux. Cette relative stabilité du crédit soutient la solvabilité des ménages et maintient une demande active malgré la hausse des prix. Les primo-accédants restent toutefois fragilisés par les apports personnels élevés exigés, souvent supérieurs à 30 % de la valeur du bien.
Le marché locatif suit une trajectoire parallèle. Les loyers dans les quartiers prisés ont augmenté de 12 à 15 % sur douze mois, selon les données compilées par l’Institut National de la Statistique. Cette pression locative pousse une partie des ménages vers l’achat, renforçant encore la demande sur un parc de logements déjà contraint. La vacance locative reste quasiment nulle dans les zones bien desservies par les transports et les commerces.
Les quartiers les plus recherchés à Oran
Bir El Djir, Es-Sénia et le secteur de Gambetta concentrent l’essentiel des transactions à fort volume en 2026. Ces zones combinent une accessibilité routière satisfaisante, une offre scolaire développée et une densité commerciale qui attire aussi bien les familles que les jeunes actifs. Les prix y varient significativement selon la proximité des axes principaux et l’état du bâti.
Le tableau ci-dessous synthétise les prix observés par quartier, leur évolution récente et leurs caractéristiques principales :
| Quartier | Prix moyen au m² (DZD) | Évolution 2025-2026 | Caractéristiques |
|---|---|---|---|
| Gambetta / Centre-ville | 180 000 – 210 000 | +12 % | Bâti ancien rénové, commerces, vie de quartier dense |
| Bir El Djir | 155 000 – 175 000 | +10 % | Résidences récentes, familles, accès rapide au port |
| Es-Sénia | 130 000 – 150 000 | +8 % | Proximité aéroport, zone industrielle, prix abordables |
| Haï Sabah | 160 000 – 185 000 | +11 % | Quartier résidentiel calme, villas, standing moyen-supérieur |
| Plateau / Saint-Pierre | 190 000 – 230 000 | +14 % | Prestige, vue mer, demande internationale et diaspora |
Le secteur Plateau / Saint-Pierre se distingue par la progression la plus rapide, portée par la demande de la diaspora algérienne qui investit depuis l’étranger. Ces acheteurs privilégient les appartements avec vue sur la Méditerranée et les villas avec jardin, des biens rares dont la rareté structurelle justifie des prix supérieurs à la moyenne. Les transactions y dépassent régulièrement les 25 millions de dinars pour des surfaces de 120 à 150 m².
Haï Sabah attire quant à lui les ménages à revenus intermédiaires qui fuient la densité du centre sans vouloir s’éloigner des services. Le profil type de l’acheteur y est un cadre entre 35 et 50 ans, souvent financé partiellement par un prêt bancaire. La qualité des constructions récentes dans ce secteur est variable : une inspection technique préalable reste fortement recommandée avant toute signature.
Facteurs qui pèsent sur les prix à Oran
La démographie reste le premier moteur de la demande. Oran dépasse les 1,5 million d’habitants dans son aire urbaine, avec un taux de croissance annuel qui maintient une pression constante sur le parc résidentiel. Les migrations internes depuis les wilayas voisines alimentent cette dynamique, notamment dans les segments locatifs et les logements sociaux.
Le foncier disponible se raréfie dans les zones intra-urbaines. Les nouvelles constructions se concentrent désormais en périphérie, le long des axes autoroutiers reliant Oran à Mostaganem et à Tlemcen. Cette extension géographique crée de nouveaux micro-marchés dont les prix restent 20 à 30 % inférieurs au centre, mais qui progressent plus vite en pourcentage grâce à l’amélioration des infrastructures routières.
La réglementation fiscale sur les transactions immobilières influence également les comportements d’achat. Les droits de mutation et les taxes sur les plus-values restent un sujet de débat entre les acteurs du secteur et les autorités fiscales. Plusieurs promoteurs signalent que l’incertitude réglementaire freine certains investisseurs institutionnels, ce qui laisse le marché largement dominé par des particuliers et des petits promoteurs.
L’inflation générale, qui a atteint des niveaux élevés entre 2023 et 2025, a conduit de nombreux épargnants à considérer la pierre comme valeur refuge. Ce réflexe, bien documenté dans les marchés émergents, amplifie la demande au-delà des besoins résidentiels stricts. Une part non négligeable des transactions récentes à Oran correspond à des achats purement patrimoniaux, sans intention d’occupation immédiate.
Ce que le marché oranais prépare pour les prochaines années
Les projections pour 2027 et 2028 tablent sur une stabilisation progressive des prix dans les quartiers déjà saturés, combinée à une montée en puissance des zones périphériques dotées de nouvelles infrastructures. Le projet de tramway étendu vers Bir El Djir et Es-Sénia, dont la livraison partielle est attendue d’ici fin 2026, devrait revaloriser les biens situés dans un rayon de 500 mètres des nouvelles stations.
Les logements neufs certifiés selon les normes thermiques et parasismiques récentes gagneront en attractivité, notamment auprès des acheteurs informés et des locataires exigeants. La Banque d’Algérie surveille de près l’évolution du crédit immobilier : une remontée des taux au-delà de 5 % freinerait mécaniquement la capacité d’emprunt des ménages et tempérerait la hausse des prix.
Les investisseurs avisés regardent aujourd’hui vers les communes limitrophes comme Boutlélis et Hassi Bounif, où les prix au mètre carré restent inférieurs à 100 000 dinars mais où les projets d’urbanisme en cours laissent anticiper une revalorisation significative. Acheter dans ces secteurs implique d’accepter un horizon d’investissement de cinq à sept ans et de vérifier scrupuleusement la légalité des titres fonciers, un point sur lequel l’accompagnement d’un notaire agréé reste indispensable.
Le marché oranais en 2026 n’est pas homogène. Il se compose de micro-marchés aux logiques propres, où la connaissance terrain vaut parfois plus que les statistiques agrégées. Croiser les données officielles de l’Institut National de la Statistique avec les prix réels observés dans les agences locales reste la méthode la plus fiable pour calibrer une offre d’achat ou évaluer un bien avant cession.